在美國怎么炒樓？ 好鄰居+好物業+少犯錯誤 　　
　　如果你沒有很好地研究鄰居環境，買樓掏空了錢或者沒能把房地產投資作為“生意”來對待，你也許會損失大筆金錢。權安明（音譯）投資住宅不動產有一年多了。他在北佛吉尼亞低價買進房子，修繕之后再轉賣掉。
　　權先生是一家地產中介的經紀人。他已經買賣了10棟房子，但都沒有去年10月的那次賺得多。那次他在安那德（Annandale）買了一棟房子，花了大約4.5萬美元鋪新的硬木地板、瓷磚和安裝廚房設備，然后以40萬美元的價格將其賣掉，賺了4萬多美元。
　　最棒的是，買進賣出只花了一個月。
　　“那種感覺太好了！其他工作的回報都沒有這么高。”權先生說。
　　就像權一樣，全美國的投資者們都在把錢投入住宅市場。他們買進“待加工”的物業，修繕一新后賣掉或出租。雖然專家警告說投資房地產并不一定“穩賺”，但預計會有更多的人追隨像權那樣的成功投資者。專家說如果你沒有很好地研究鄰居環境，買樓掏空了錢或者沒能把　　房地產投資作為“生意”來對待，你也許會損失大筆金錢。房地產投資是一門生意。投資者必須堅持努力工作。有時候聽起來賺錢很容易，其實并非如此。你需要大量工作，不會一夜致富。
　　炒樓經之一
　　“合適的鄰居”是升值的保証
　　首先應該尋求有活躍的社區組織。如果有這樣的組織存在，就能減少犯罪、破壞行為和其他問題，他們還能推動社區環境的清潔。
　　每個人都懂得那句老話：投資房地產最重要的是“地段、地段、還是地段”。說具體一點，“合適的鄰居”在其中起重要作用：你的房子快速增值、緩慢增值、還是根本不增值？

　　當然，難度在于找到這樣的鄰居。如果小區里的鄰居已經深受歡迎而且時尚，那你買的房子便宜不了。另一方面，被吵鬧、失業的鄰居和空地困擾的房子會相當便宜。但是買這種房子的投資者可能要等好多年，直到“芳鄰”的條件改善到能讓房子再賣個好價錢。
　　《用裝修賺錢》一書的作者Gary W. Eldred提醒投資者：最好選擇中產階級的鄰居。他們也許不是社區里的最亮點，但他們處在上升階段。而且這種社區的房價還算不高，能吸引更多的居民。這將意味著投資者能以不錯的價錢買到物業，翻新后加價賣出。賣出去之前物業也能租得出去。
　　“如果你承受不起高檔社區的消費，你應該找什么地方？”Eldred認為，“關鍵在于：搬進來的是什么人？搬出去的又是什么人？鄰居進入上升階段的標志是：新搬進來的人受過更好的教育，比當前的居民收入更高。”
　　在他看來，投資者預測樓盤升值需要判斷鄰居是否處于上升階段：首先應該尋求有活躍的社區組織。如果有這樣的組織存在，就能減少犯罪、破壞行為和其他問題，他們還能推動社區環境的清潔﹔其次，生活小區應該能夠方便到達重要的工作區域，比如工廠、寫字樓區、商業中心和大學。
　　“有相當多的社區符合這些標准。”華盛頓地區一家地產公司的經紀人Tim Bird表示。他認為：在找到合適的房子和鄰居之前，最重要的是保持耐心。“要記住：在把物業翻新之后不要馬上賣掉。等上一段時間，讓時間幫助物業升值。也許整個地段都會升值。在此期間你可以把它出租。對于投資者來說這是個有效的方法。”在尋找的時候要考慮另一個因素：交通條件。就算你看上的房子位于環境良好的社區當中，也能獲得優惠的價格，但如果去一趟需要三個小時的車程，還是不考慮為好。“要記住：在投資物業的時候，能夠方便地管理是非常重要的。”另一位地產經紀人說，“物業離你住的地方要近一些，這樣你要去管理的時候才不會鞭長莫及。”
　　炒樓經之二
　　尋找“合適的物業”
　　一個房子需要修繕的地方越多，你就有可能獲得更好的價錢。
　　雖然地段是關鍵，投資者還應該考慮投資對象本身的條件和舒適程度。
通常的建議是：找一棟需要粉刷、鋪地毯和其他裝修改進的房子。這樣的房子開銷不太大，花相對不多的力氣就能裝飾一新，很快地賣出去。
　　這是個好主意。問題在于，在華盛頓這樣的高消費地區，只需要較少改進的房子標價較高，賣出去也不見得能獲得足夠的利潤。所以經紀人Bronchick提醒客戶尋找那些需要較多修繕的房子，那樣的話在長期來講能得到回報。
　　“一個房子需要修繕的地方越多，你就有可能獲得更好的價錢。”Bronchick說，“如果一個房子只需要清潔一下地毯就能入住，你就拿不到好價錢。而一棟需要兩萬美元才能裝修得比較像樣的房子，會使買買雙方都覺得麻煩。這樣你的競爭者就比較少。”
　　他認為，房地產投資者賺錢的惟一機會就是買到合適而便宜的物業。以市場價買房子、坐等物業升值的投資者是“守株待兔”。
　　通過“聯邦城市與發展部”（HUD）買房也許會淘到好房子。HUD 經常賣低于市場價的房子，雖然“一塊錢買房”的故事純屬虛構，但有時確實能夠找到“寶貝”。在官方網站上（www.hud.org）能查到售樓信息。
　　“HUD 并不參與房地產交易。它只是把房子明碼標價，這樣會迅速賣出。”一位 HUD 物業的頂級代理告訴Realtor 雜志，“所以買到滿意的房子是完全可能的。”
　　炒樓經之三
　　防止常犯的錯誤
　　等客戶修整了三四個這樣的物業之后，可以去碰那些“大家伙”。
　　即使你找到了合適的鄰居和物業，還是不一定穩賺。
　　剛開始投資的人可能胃口太大。他們也許不會從一套聯體或獨立別墅起步，而是選中一個巨大的荒廢已久的房子，花上無數的錢來修繕。而這種交易只有有經驗的投資者才有把握，因為只有他們才能搞得定一個高級施工隊。
　　一個經紀人剛勸他的客戶放棄一筆交易：“很多人都看過那些保証你投資房地產發財的電視節目，他們覺得只要買到便宜貨，在牆上刷點漆就能賺個上百萬。不幸的是，很多人根本不懂房屋結構，不知道地基有裂縫，房子面臨滑坡。”
　　當他走進客戶看上的那套房子時，發現問題嚴重：整個房子的電路得重新鋪設﹔需要一個新的屋頂﹔更糟糕的是：背牆將要垮塌了。客戶最終接受了放棄這套房子的建議。
　　“還是小房子比較好弄”。這位經紀人覺得“等客戶修繕整理了三四個這樣的物業之后，可以去碰那些‘大家伙’”。另一個錯誤是投資者往往不了解市場的要求，這可能帶來大麻煩。一些人不知道建筑法規，買了車庫以后想把上面蓋成公寓，后來才知道這是法律不允許的。翻新房屋需要不少錢，也許還需要獲得政府許可。
　　“你需要做個預算，否則你就不知道要花多少錢，甚至不知道這房子還能不能用。”Tim Bird 說。