美國房價五年漲了將近一倍 繁榮背後擔心泡沫
 


http://house.sina.com.cn 2003年05月27日11:06 環球時報
記者梁麗英

  國際貨幣基金組織前不久發表的研究報告,再度引發人們對美國房地產市場泡沫的擔憂。報告認為,房市繁榮比股市繁榮更可能以泡沫破滅而告終,房市泡沫破滅對經濟造成的損害要比股市大得多。
  18万美元買的房子,住了4年后以30万美元出售

  的确,近几年來,美國房市持續繁榮,房屋价格不斷上揚。記者的美國朋友格拉斯曼1998年底花18万美元在紐約長島買了一幢半獨立小屋,住了4年后于2002年底以30万美元的价格出售,4年間升值12万美元。

  在記者的朋友中,有的在過去3年中已經換了兩次房,面積是越換越大;有的除在紐約買了一套住房外,還在佛羅里達或加利福尼亞這些气候比較溫和的地區購置了第二套住房;有的通過頻繁買房賣房,獲得了比買賣股票高得多的投資收益;更有少數朋友甚至當起了坐享其成的房東,用收到的房租償還房屋抵押貸款還略有盈余。百姓頻繁買房賣房促使美國房市持續多年繁榮,無疑對美國經濟發展起到了舉足輕重的促進作用。

  繼网絡泡沫和股市泡沫之后的第三大泡沫

  然而,房市繁榮也引發了令人擔憂的泡沫問題。近來來,經濟、金融界人士對此爭論不休,普通百姓也很擔憂。部分持悲觀態度的經濟學家認為,美國房地產業可能是繼网絡泡沫和股市泡沫之后的第三大泡沫,泡沫一旦破裂將對美國經濟產生更加嚴重的破坏性影響。

  就像美國証券分析師在20世紀90年代后半期吹捧股票引發股市泡沫那樣,美國房屋价格也存在被房地產公証人人為吹高的可能。記者的一位朋友最近花42万美元買了一套住房,保險公司只愿擔保22万美元。問其為什么作出這么低的估价,保險公司稱房屋的實際造价只值那么多。

  按照美國法規,房地產買賣必須經房產公証人的估价。當房市繁榮時,房地產公証人會受到各种壓力而高估房价,房市泡沫也就跟著越吹越大。美國房价過去几年持續大幅上漲,致使房价与收入的比例嚴重失調。就全美而言,過去兩年房价的增長率是收入的兩倍還多。自1998年以來,紐約長島的房价上升了81%,收入僅增長了14%。

  低利率和房屋增值是房市持續旺盛的主要原因

  顯而易見,低利率和房屋增值是美國房市近些年來持續旺盛的主要原因。然而,美國利率水平不可能永遠保持這么低。一旦經濟好轉,為防止經濟過熱,美聯儲很可能會調高利率。利率上升必將對房价產生重大影響。研究結果表明,利率上升半個百分點,將使200万個美國家庭買不起中等价位的房子。如抵押貸款利率回升到8%以上,美國購買房屋的人數就會大減,無力償付房屋抵押貸款的情況也會大量出現。這反過來又會導致進一步的信貸緊縮,產生惡性循環,使房价進一步下跌。

  不過,部分持樂觀態度的經濟學家認為,美國房市基本上是健康的,不存在全國范圍內的泡沫。世界大企業聯合會首席經濟學家福斯勒認為,波士頓和硅谷也許存在少許泡沫,但就全國而言,房市泡沫還沒有嚴重到馬上就要破裂的程度。也有人認為,美國房市即使存在一些泡沫,也不大可能像股市泡沫那樣一下子突然破裂。畢竟,房屋所有者總得有地方住才行,因此房价的回落比股价更容易控制。

  目前來看,美國房市雖不存在整体泡沫,但房市火爆的場面恐怕難以持久。今后一段時間內,美國房市將經歷一場理性調整,整体房价將出現不同程度的回落。