在過往十年間，美國不少房地產市或市段之主動力由發展商裡轉到機構投資者手中，而主因之一是八十年代末至九十年代初不少城市的確出現供應過量，及一些財務機構過份借貸所致。這也反映在一些大學地產課程以及不同年份畢業生投身之工作上，如八十年代末至九十年代初的多望參與「發展」物業方面，亦修讀不少規劃設計等科目，而後期的則多往融資財務方面想，包括修研經濟財務分析等。另外，這十年間亦出產或興旺了不少與房地產有關的財經「產品」，如將按揭「股份化」後再售給投資者（mortgage-backed securities，其實這在美國已存在很久，其一效果是令市場有更多資金流動，只是以往多集中於住宅市段，而今已擴展至非住宅市段，後者則名為 commercial mortgage-backed securities）。當然，這不是說再沒有發展商，只是不少因財政理由或有需套現而將手上物業售給機構投資者，抑或按給銀行和財務機構等，而「接貨」之機構亦可將這些物業及按揭變成股份出售（放貨）。這裡機構投資者有長線有短線，包括地產投資基金，信託基金，和退休基金等。從上述之轉變，也帶動出整體房地產行業之轉變，部份現象如下：

一） 不少發展商改靠出售其對物業發展之經驗及關系綱絡給客 ，即某程度上變為顧問或承建商：例如替製造業之機構興建廠房倉庫，或高科技公司建寫字樓等，一些更包括提供設施管理服務。

二） 整體而言，各樣投資基金以資金額計都多買了房地產：至於是基於物業（property / asset backed）還是按揭（mortgage backed）屬另一話題。較受歡迎的包括高級寫字樓，大型商場，多層式出租住宅，洒店及工業等。

三） 整體而言，房地產市場多用了一些經濟，財務及市場分析工具，其中有些更從物理學等方面引入的：或許亦由於這樣，以往一些不那直接與地產有關的行業，如會計、財務等，現都積極參與地產顧問工作。

四）「股份化」衍生出一些用來分析房地產（或按揭）組合回報及風險管理的新工具，以及一批「評核」專家及「評級」系 ：運作如像分析，管理，和評核股票基金。

五） 部份地產發展項目，尤以一些具有「較大投資價值」及需要較多資金的，策劃時已可能涉及機構投資者之參與了：對發展商而言，這可減低風險，雖亦要和別人分利。除少部份發展商外，大多都未能復當年勇，而這某程度上亦反映其舉債之能力（包括未能盡享最優惠之借貸條件）。

要注意的是投資一些房地產（或按揭）之基金有如買股票，即就算該市場或市段有增長，亦不一定代表所買的基金有增長，因視乎該基金之營運是否有道。相反，市道遜色亦不一定意味該基金不濟。舉例如近年美國之房地產市道雖不俗，但兩年前一些地產信託基金卻因有不大正當之行為而令其股價下滑。