置業十大錯手
 

  華人所謂的人生大事﹐除了結婚生孩子外﹐當然包括了買屋置業。雖說當下美國經濟處於衰退、失業率連創新高﹐但在美股市不振﹐大量游資尋找出路﹐加上移民美國的人數似乎有增無減﹐造成美國主要大城市的房地產市道異常興旺﹐特別是那些華人聚居的房價漲幅更為驚人。從經濟和理財角度而言﹐房產畢竟佔了個人財富中的一大比重﹐因此讀者在考慮置業時﹐無論是自住或是投資﹐必須考慮避免急躁行事。

  本文摘譯CNNMONEY.COM網站在五月十六日列舉的「置業十大錯手」﹐供讀者參考。

一、無買屋預算

  無論是首次置業或是小屋換大屋﹐置業人士必須設定「預算」。買屋預算除了要考慮收入是否足以償還抵押貸款外﹐還要考慮收入減去了供樓費用﹐是否仍然維持原有的生活水準﹐例如是否為了供樓便要放棄每星期一次的出外用餐、看電影等娛樂﹖專家意見認為﹐每月的總還款金額不應超過稅前收入的36%.購買在能力範圍之外的房子﹐只會增加家庭財政壓力﹐和令家庭成員相對變得焦慮不安。

二、選擇錯誤的抵押貸款合約條件

  現時的情況﹐從房子出售廣告掛出至出售﹐可能只是一兩天的時間﹐因此部份賣家只挑選有「預先核准」(Pre-approved)貸款書的准買家﹐令部份准買家為了在最短時間內獲得貸款支持﹐往往在未經比較下﹐選擇了未必是最佳的抵押貸款。例如﹐單是抵押貸款息率﹐可分為「變動調息」(adjustable rate mortgages)和「長期定息」﹐而長期定息亦分十五年期和三十年期。HSH協會(JSJ Assciates)副總裁Keith Gumbinger稱﹐由於短期抵押貸款是在較短的時間內償還貸款額﹐因此每月的還款額亦較長期抵押貸款的為高﹐在一般情況下十五期的較三十年期的每月還款額多出約25%、但息率較低﹐原因是長期定息提供了「長期固定」的息口﹐因此長期定息一般較調整息率的為高﹔以現時的情況為例﹐十五年期的息率為6.39%﹐但三十年期的息率為6.8%。另一要考慮的是提前還款罰金﹐要比較該類附帶條件﹐據統計﹐現時美國平均抵押貸款期只有五至七年﹐提前還款換屋的比比皆是。

三、將價就貨、地區選擇錯誤

  買屋首要考慮是地點(location)﹐在環境惡劣或是社區環境不適合自己的地方居住﹐除了對本身和家人的起居生活造成很大的困擾外﹐在出售時亦可能要面對難以賣出的困局。除非讀者認為某地區擁有昇值潛力﹐或將有重大的社區改革﹐否則還是要考慮清楚﹐畢竟置業是重大的資源投入。讀者要多了解某地區的情況﹐可參考區報、該區的公校考試成勣、地區設施等。

四、不清楚房子的真正價值

  要多了解某地區的房價﹐不能單靠地產經紀的介紹。可要求地產代理提供一份「市場價格比較」(Comparable Market Analysis)名單﹐該份名單列出近期售出樓房的地址、金額、日期和睡房數字或面積等資料﹐能有房屋出售時的情況或設施等資料則更佳。

五、所托非人﹐錯選房屋代理商

  要挑選一位能了解你要求和供樓力的地產代理﹐此不單能節省往返看房子的時間﹐還有可能避免在購買後才發覺的問題。要選擇合適代理﹐一如其他事情﹐最佳是透過口碑、朋友介紹等途徑。在選擇時還要考慮一位熟悉買房子地區的地產代理﹐這些可從查看代理人的過往成交記錄、買賣活動等資料中獲知。

六、不回到該區查看

  夏天、週六或週日是看房子的高峰時間﹐但不要忘記在日間或晚上等不同時間查看。要查看的不單是交通和四週環境﹐最重要是看「鄰居」的生活習慣。夏天買賣房屋是最佳季節﹐除了是天氣鼓勵人們外出看房子外﹐亦只有在此時才看到冬天看不到的景象﹕晚上深夜時分﹐誰還在街上﹖

七、不考慮出售

  房屋佔個人財富的極大比重﹐讀者買屋的動機可能是養老或自在﹐但無論如何﹐房地產不是流動現金﹐置業人士應考慮在需在套現或小屋換大屋時﹐如何能以最快的速度出售變現。專家建議﹐在選擇時應先從第三者角度看﹐例如你可以接受窄小的浴室﹐但其他人士可能並不認同。

八、購買該區最貴的房子

  最貴的房子問題在那裡﹖房子貴的原因可能是加建了很多部份﹐亦有可能是裝修和設備費用昂貴。首先﹐加建改裝可能令空間變得狹窄﹐亦有可能存在違規建築﹔其次﹐裝修是很個人的﹐每人的品位並不相同﹐因此讀者要考慮是否有需要付出可能用不著的東西。最後﹐入住全區最貴的房屋亦相對增加在出售時的困難﹐還有沒有人喜歡花了五十萬買房子﹐但鄰居的房子看起來只值十萬﹐這樣還容易成為竊賊的目標。

九、節省金錢﹐不另聘獨立驗屋專家

  不要聘請地產代理介紹的驗屋專家。特別是在購買房子(house)時﹐柏文的問題可能較小﹐但獨立屋涉及的問題可多著﹐從電線至地基結構等﹐一般的房屋檢查收費由300-600元不等﹐收費一般包括了家庭電熱水器和空調系統、水喉、電工、天花、排水系統、地基等﹐不包檢查的主要是白蟻、氡、石棉、霉、鉛等情況。美國房屋檢察員協會(American Society of Home lnspectors)總裁凱塞(Mike Casey)提醒讀者﹐不要依賴檢察員﹐而應主動另僱專業人士來進行其他檢查。凱塞表示﹐在一般情況下﹐檢察員先清楚言明什麼是包括在檢查範圍之內﹐准業主並可要求檢察員明言提供的專業標準。准買家可要求賣家提供「資料披露」聲明(disclosure statement)﹐列出問題如環保、法律和財務或屋宇存在的問題。

  十、忘記了最佳成交費用

  雖然在美國買房子不用付地產代理佣金﹐但買家們仍然要繳付稅金、合約律師費、抵押貸款合約費和家居保險等。在不包括家居裝修費用﹐一般可預留2%-5%作為成交費用支出。