房貸利息歷年最低造福眾多置業良機。除了很多租客乘機買屋做業主外，很多業主在反覆考慮屋換屋( Trade up / down )。其中業主已先後重貸( Refinance )很多次，日前房貸利率又好，除了工作環境更改，學校需要等如情怳不是急需的，往往心大心細，主意不定，先買後賣﹖先賣後買﹖想來想去屋換屋的事項就往往擱下來了 ．．．

(I) 先買後賣（Buy 1st）
大多數客戶都希望先買後賣，這樣可從容地選擇最喜愛最合適的房屋。問題是經濟上兩難題：一首期(Down-payment)及負擔兩間屋的房貸(2 House-payments)

(II) 先賣後買(Sell 1st)
歸有上述難題，大部份業主就採用先賣後買方式。這樣一來自住產業不用受時間約束要壓價低售；萬一賣不到理想價可以不賣不買，放棄屋換屋的計劃。

(III)影響決定的因素(Deciding Factors)
1) 目前房市情況(Current Market Conditions)。

賣家市場(Sellers Market)房換房最好先了解清楚再買入機會，先買後賣較為安穩。反過來，買家市場(Buyers Market)當然是先賣後買，時間上較為容易把握。

2) 時間(Timing)
房市也有季節性(Seasonal)通常春天，夏季房市較為活躍，秋後天黑較早加上大節日。感恩節前後到新年(Thanksgiving to New Year)，大部份買客都選擇節日過後再作貴重如房屋的買賣，投資實業卻相反，很多投資者在「淡季」時積極尋找收購「急讓」樓宇。

3) 房貸率(Mortgage Interest Rate)
房市與房貸率有直接關連，要密切留意。

(IV)其他選徑(Alternative Choices)
可用買賣合約附條(Purchase Contract Clauses)

1) 先賣先買附加條約(Sell 1st)
a. 賣主保留不賣，改條約或接受合約條例。(Seller to Reserve the right to reject, counter or accept any offer)
b. 以賣主能找到合適再買房屋為條件。(Subject to seller finding home of his choice)，這附帶條約通常有時間性或如30天等（Time-framed)
c. 賣主在過戶後續往（Seller rent back)。通常是用買家的費用作計費：PITI+HOA, P=Principle, I=Interest, T=Tax, I=insurance，買家的房貸未來利率，房稅及房屋保險，外加HOA=Home Owner Association Fees（業主聯會的會費）。所有費用以30天（30 calendar days)作準每天計算(Per diem)
d. 要注意事項，有時Rent Back超逾30天，過戶公司(Title Company)可能有時間如30天限期，逾期買賣雙方在過戶手續外自行安排。
e. 在有租務管核的地區(Rent control areas)要附約例明Seller Rent Back不會變成租客(Tenant)否則買家可能有屋收不回！

2) 先買後賣（Buy 1st) 現時低房貸率造成可先買後賣的良機，再買首期（Down-payment)可用Equity Line房積金貸款。目前利息3.5%至5.5%，Interest only，加兩屋每月供屋費用，全部有數得計，衡量過可以負擔六個月為期，在一個正常活躍的房市(Normal active housing market)不失為一個另類選擇途徑。當然要注意Equity line也有(Pre-Payment Penalty 早付罰金），但有些銀行只要把再買房屋(Replacement Property)申請房積金貸款（Equity line原有的房積金貸款可免罰金(Waive Pre-payment penalty with a new equity line)請多探究。

(V)轉換投資入息樓宇(Investment/Income Properties-1031 Exchange & Reverse 1031 Exchange)

通常轉換投資入息，樓宇都是先賣後買(Sell 1st)(用1031 Exchange途徑，最重要是緊守45日（identify)，180日(Close Escrow)的時間限制，(Time-Line)。相反轉換(Reverse Exchange)由9-15-2000起實施就是迎合先買後賣。相反轉換過程繁複，費用昂貴，未見通用。