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迪斯尼屈指的是以迪斯尼四大主題公園為中心，開車大約四十分鐘，距離為半徑的點其出租區。這個範圍涉及四個不同的County，三個不同的城鎮(Kissimmee, Dawemport, clermant)，這裡的房主可以申請政府的短期出租證書，以天為單位出租自己的房屋給旅遊者。這裡是世界上最好的短期出租市場，每年大約接待三千四百萬來自世界各地的遊客。四臥室的House，週租金在$800美元以上。出租收入豐厚是這一地區與其他投資地點的主要區別。
出租市場上最流行的是四臥三衛，其次位四臥兩衛，再次是三臥兩衛，後面是五或六臥，一般要有自己的游泳池與溫泉池(Spa)。這裡獎的都是Single
Family House，當然 Townhome 也好出租。四臥的Single Family舊房，再市場上從十三、四萬起價，全新的也不過二十萬而已。
如果你留心一個地區房地產升值的歷史，你會注意倒是土地的開發推動了房產的升值，而土地開法則是工業化的直接結果。房地產增值速度的最高峰往往也是當地工業發展的最高峰。以迪斯尼區為經濟重心的Orlando地區傳統上衣直是旅遊城市，工業起步這兩年才開始。不過隨著大批北方的大公司和銀行為降低用地成本而向Orlando為中心的地區南遷，迪斯尼區週邊的工業化將有可能再今後五至十年內達到前所未有的高峰。也就是說，今後五至十年，這一地區房產將有希望形成狂漲的趨勢。去年整個Orlando地區平均增值為10%-12%；而迪斯尼區在過去四年平均也僅有7%，但Orlando政府對今後五年的增值預期卻有年平均12%-15%。
目前正式這一市場大規模膨脹的時期，這還要從網路對旅遊業的影響說起。現在大部分旅遊者出發前都會上網搜尋和預定機票，租車和住房。這在幾年前還是很少有人去做的事情。更重要的是，有不少往站提共高質量的快速服務，旅遊者上網減少了盲目性、效率相當高。迪斯尼區的防主們在五年前還很難找到低成本、高效率的廣告出租方式，你總部能為了一棟房子每年花上兩萬元在電視廣告或紐約時報上跟Hotel競爭吧。現在可不一樣了，我在十五至二十個大網站上列出我的房子，一年花費僅二千元，每天有大量e-mail進來，只要每天花二十分鐘回覆e-mail，出租率幾乎是爆滿。現在正式進入這市場的黃金時期。Internet改變的不僅是出租方式，同時也是房產的管理方式。傳統的房地產投資一班採用本地模式，必過度依賴管理公司，這使得投資區域選擇與營利空間都存在極大的侷限性。Internet使投資人與當地房產管理公司的遠程共同管理能力大增，投資人不但可以奪回出租經營的權利可以直接參予管理，這使得贏利有可能成被翻升。不過，找到一家高效率，低成本，而又信得過的當地公司合作管理房子的確是成功的關鍵。我自己在這方面也吃過大虧，交過學費才找到我現在的合作夥伴。
我想十個退出市場的投資人中，八到九個應該是吃了當地管理公司的虧。雖然當地管理公司多如牛毛，但多為家庭式經營，經營服務的質量大多由個人素質來決定。如果房主自己不參予出租和管理，成敗就都交給別人手中了。另一個重要的淺在負擔是類似於“911”事件對旅遊業的打擊，這種事件將來再次發生的可能性依然很大。談起911和今年上半年依拉克戰爭對迪斯尼市場的衝擊，我也有深刻的體會。事件發生後，迪斯尼出租市場的反應是非常快的。不過恢復的速度也很快，“911”是半年，接下來是二到三的月的伊拉克戰爭。
假設貸款買房。如你頭款付20%(不繳PMI),
5.75%固定利率30年，可以看出一月如初租兩週，已接近收支想抵，三週必有營利，四周則大有收穫，這並沒有包含房產生值及底稅帶來的收入。
請注意假定這是一棟全新的房子，大約二十二至二十三萬投入，舊房價前會低一些，但維護的費用可能高不少。這並不是一條一夜暴富的捷徑，成功應該是建立在長期的努力和耐心之上的。這裡與大多數工業區房地產投資不同，由於出租收入好，投資成敗對未來房產生值的依賴變小，收茲的安全大大增加，堅持長期做下去，有點向銀行存款項目，積少成多，把他作為自己的退休基金或兒女未來的教育基金，應該都是不錯的選擇。
我個人認為最理想的投資人應該是已有一定穩定的收入，但希望利用業餘時間開發一種新的收入途徑並打算進行十年八年強經營的朋友。經營這類渡假房和經營其他防產如公寓，Motel等的不同之處還在於經營者自己有動力去享受一下。如果我買Motel，就算去Disney玩，恐怕也不太想住，但現在每次我攜同全家去Orlando玩，我們都想住自己的房子。有還子的家庭更能憑添一份還子的樂趣，作米老鼠的鄰居無形之中更增加孩子的一種驕傲。還有一點需要說明的是，如果經營者本身有IT的知識，操作起來更加有效率。
我推薦選擇當地的管理公司來維護你的投資房產。在出租方面，由於主要依靠網上廣告，我建議每天可以花半小時的投資朋友自己來操作，這樣可以使回報率更大。對於真的沒有時間操作的朋友來說，我也可以為大家操作。目前這個市場的中間人佣金是10%到20%，我可以收取8%並使大家的投資都有不錯的出租率。
你可以在網上搜尋這個市場出租及銷售的具體信息，可以和你的會計師、律師們談一談。我更鼓勵大家親自去Orlando看一看，我可以幫助安排你與經紀人、建築商、房產管理公司見面並取得西關信息。
總之，這是一個長期經營的長遠計劃，快速決斷重要，但謹慎是不可少的。在此更祝願所有投資朋友們事事順心好運。 |
